Рынок жилья: стройка строгого режима

Механизмы «ручного регулирования» экономики добрались и до рынка жилья. Недавно, например, премьер-министр Владимир Путин заявил: «Цена квадратного метра жилья экономкласса не должна превышать 30 тысяч рублей». И это — включая Москву и Петербург. Пока речь идет лишь о ценах на жилье, которое готово выкупать государство для социальных нужд, но если так пойдет и дальше, то есть риск вмешательства государства в ценообразование на открытом рынке. Тем более, в той или иной форме о возможности введения госрегулирования цен на рынке недвижимости в разное время говорили Юрий Лужков, Владимир Ресин и еще ряд депутатов и высокопоставленных чиновников. До кризиса это были только слова, а сейчас эта идея может очень понравиться власти. А вот это — уже и правда страшно.

Себестоимость строительства жилья — это не только стоимость необходимых для возведения дома материалов плюс стоимость рабочей силы. В инвестиционную себестоимость входит стоимость земли, «доля города», отчисления на инфраструктуру и различные обременения, проценты по кредитам, брокеридж, оформление документов и так называемый «административный ресурс», который съедает от 10 до 30% затрат девелопера. Речь идет о получении трех сотен подписей, которые необходимо собрать в Москве для начала строительства жилого дома. Причем все это — не бесплатно.

Все эти затраты девелопер включает в итоговую цену, по которой и продает квадратные метры на рынке. Конечно, до кризиса застройщики закладывали в цену жилья немаленькую рентабельность — от 30 до 50%, что и позволило им снизить цены с началом кризиса. В рамках акций, спецпредложений и распродаж застройщики были готовы отдавать квартиры на 30, а то и 50% дешевле, чем до кризиса. Дома, квартиры в которых до кризиса оценивались в 150 — 170 тысяч рублей за квадратный метр, теперь продавались по 90 — 115 тысяч. Но это было осознанное решение застройщиков, готовых пожертвовать рентабельностью во имя сохранение хоть какого-то уровня продаж и притока в кассу денежных средств.

Если же в систему ценообразования на рынке вмешается государство, то на рынке наступит эффект «слона в посудной лавке». Возможно, в очень отдаленной перспективе такие меры и позволят решить жилищный вопрос большему количеству людей, поскольку новая реальность изменит правила игры на рынке, но в ближайшие годы прямое регулирование цен на рынке приведет к прямо противоположному эффекту.

Цена в 30 тысяч рублей за квадратный метр экономкласса — это чистая строительная себестоимость. Примерно. С теми или иными оговорками. Сюда не входит ни земля, ни заемное финансирование, ни взятки и откаты. Якобы при строительстве жилья по заказу государства все эти статьи расходов сводятся к нулю. Поэтому-то власти и требуют у девелоперов вписываться в определенную ценовую планку. Но так ли это? Отнюдь. Победа в тендере тоже стоит денег — и немалых. «Утяжеляет» проект и необходимость возведения социальной инфраструктуры в виде школ, детских садиков и т.д. Даже если все коммуникации и инженерную инфраструктуру возьмет на себя город, затраты девелопера все равно будут либо равны, либо выше 30 тысяч рублей.

Иными словами, по такой цене можно строить либо некачественное жилье, экономя на рабочей силе и стройматериалах (см. «Москва не сразу рушится»), либо строить жилье вовсе без взяток и откатов, то есть — выигрывать конкурсы честно. Но для достижения такого эффекта одного указа премьер-министра недостаточно: наши чиновники на словах изображают готовность выполнить любой наказ Путина, но когда дело доходит до частных случаев, личные корыстные интересы берут верх. В то, что чиновники откажутся от порочной практики взимания неформальных сборов с девелоперов, верится с большим трудом. Поэтому для Москвы и Петербурга цена в 30 тысяч рублей за квадратный метр практически недостижима.

Еще в начале этого года московские власти рассматривали возможность выкупа квартир у девелоперов по цене в 70 — 75 тысяч рублей. Затем чиновники смекнули, что застройщиков можно продавить по цене, воспользовавшись положением монопольного покупателя на рынке (см. «Этика и девелопмент несовместимы»). Но потом и от этой идеи власти отказались, поскольку девелоперы, даже находящиеся в бедственном положении, не готовы были продавать жилье дешевле, чем они его построили. Дома-то были возведены еще по докризисным ценам! Поэтому столичное правительство решило, что дешевле будет заказать девелоперам новое жилье, которое будет строиться уже по новым расценкам. Проблема лишь в том, что себестоимость строительства, конечно, снизилась, но не на 60% же! Даже нормативы Минрегиона для Москвы и Петербурга куда выше, чем озвученная премьером цифра. А ведь даже эти нормативы застройщики называют заниженными, но скрепя сердце продолжают по ним работать.

Правило «покупатель всегда прав, особенно, если он единственный» действует лишь до определенной точки — цены, превосходящей себестоимость хотя бы на 1%. Если же монопольный покупатель установит цену ниже себестоимости, ни один нормальный бизнесмен работать себе в убыток не будет. Зато на рынок могут прийти игроки с сомнительной репутацией, которые предложат соответствующие условия. Но какое по качеству жилье они будут строить — большой вопрос. И не придется ли в таком случае властям проводить конкурсы по несколько раз из-за отсутствия желающих в них участвовать по заявленным ценам?

От попыток столь жесткого регулирования рынка строительства жилья по госзаказу до вмешательства в ценообразование на открытом рынке остается один шаг. Эта мера, безусловно, понравится электорату, готовому обвинять девелоперов в алчности и жадности. Но если государство введет хоть какую-то ценовую планку для рынка недвижимости, объемы строительства снизятся куда сильнее, чем прогнозируется. Девелоперы попросту не будут строить жилье, продать которое с выгодой они не смогут. Дело в том, что при строительстве жилья для города многие затраты, и правда, удается свести если не к нулю, то к минимуму. При возведении же коммерческих домов девелоперу приходится раскошеливаться по полной: на землю, на инфраструктуру, на кредиты, на «долю города» и — особенно — на «административный ресурс». И даже если верхняя планка стоимости квадратного метра для открытого рынка будет, скажем, 50 тысяч рублей — это все равно будет стратегически неверный шаг.

У государства есть ресурсы для снижения цен на жилье, но они не должны сводиться к наказам и декларациям. Реальными мерами могло бы стать сокращение коррупционного бремени, которое довлеет над всеми застройщиками, а также упрощение процедуры получения разрешений и согласований. Если все эти меры будут реализованы, тогда государство теоретически сможет потребовать от девелоперов встречных любезностей. Да и то в рыночной экономике прямое регулирование цен недопустимо — застройщики и сами будут готовы снизить цены, если шаги от государства будут действительно иметь эффект.

Простым же приездом Путина в офис продаж строительной компании и возмущением размером наценки проблему не решить. Помните, какой цирк в итоге получился с «Перекрестком»? А результат — нулевой. Лучше бы премьеру и его людям попробовать инкогнито получить разрешение на строительство жилого дома в Москве — можно будет узнать много интересного и принять соответствующие правильные меры. Главное, чтоб чиновники разрешительных и согласовательных ведомств не пронюхали, кто именно получает это разрешение, — иначе эксперимент будет сорван. Жаль только, что наши высшие чиновники предпочитают ограничиваться популистскими декларациями и публичными порками коммерсантов, а не прибегать к реально полезным действиям.