Каждой кухарке по ипотеке

Плохо пришлось бы нашему брату-журналисту в скупом на сенсации июле, если бы не наше правительство. В самый знойный месяц из Кремля пришла жаркая новость: к 2030 году 60% населения смогут купить жилье в кредит. Такова суть стратегии развития ипотеки, уже подписанной премьер-министром РФ. Осталось решить «мелкие вопросы»: снизить первоначальный взнос при заключении ипотечного контракта, увеличить срок кредита до 30 лет и поднять ставку на 2 – 3 процентных пункта выше инфляции

Достичь показателя «60%» к 2030 году можно, если говорить о доле «ипотечников» в общей массе покупателей недвижимости (само по себе это отнюдь не значит, что 6 из 10 российских семей смогут позволить себе купить жилье). В прошлом году ипотеку брали около 17% от всех покупателей недвижимости. Отрадно, что Петербург планы Кремля уже выполнил: по данным банкиров, кредитными схемами у нас уже воспользовались те самые 60% покупателей жилья. При этом 30% заемщиков берут кредит на новостройки, а оставшиеся 70% с помощью ипотеки приобретают жилье на «вторичке».

Понятно, что Петербург и Москва – это города особые, сюда приезжают состоятельные выходцы со всех прочих регионов. На местах до прогнозируемых 60% еще очень далеко. Конечно, к 2030 году постараться можно: если прибавлять к доле «ипотечников» по 5 процентных пунктов в год.

Но федеральное правительство торопит: уже к 2015 году треть российских покупателей жилья должна прибегнуть к помощи банков. Безусловно, если удастся снизить процентные ставки по кредитам, то это привлечет клиентов. По мнению самих банкиров, снижение ставки на 1 процентный пункт увеличивает число потенциальных клиентов на 10%.

Увы, правительство не уточняет, как именно оно собирается обуздать ставки по ипотечным кредитам (сегодня они достигают 13,4% годовых в рублях и 11% – в иностранной валюте). За первые пять месяцев 2010 года ставки снизились, но падение на 0,3 процентного пункта в рублях и 1,7 в валюте ситуацию кардинально не меняет.

Реалии банковского рынка мало согласуются с мечтами о ставках, всего на 2 – 3 процентных пункта превышающих инфляцию (в этом случае при нынешнем уровне официальной инфляции 5,8% средняя ставка по ипотеке должна быть равна 8%). С коммерческой точки зрения, подобного быть не может, ведь сейчас средний банковский процент по депозиту составляет как раз 8% годовых. Следовательно, кредит должен стоить дороже.

Единственная возможность удешевить ипотеку – субсидировать ее из бюджета. А в нем и так не хватает средств даже на строительство федеральных трасс: что уж говорить о масштабных кредитных интервенциях. Более того, сейчас рынок жилья устроен так, что сравнительно дешевая ипотека лишь поднимет цены на недвижимость.

Развенчать миф о скором решении жилищного вопроса можно банальным сопоставлением возможностей массового покупателя и тех предложений, которые ему уготовил рынок.

Начнем с платежеспособного спроса. Чтобы взять хоть какой-то кредит, граждане должны иметь соответствующий уровень доходов. А с этим-то у нас как раз не очень хорошо: средняя заработная плата, по данным Росстата, составляет 19 тыс. рублей, а совокупный ежемесячный доход средней российской семьи – около 40 тыс. рублей. При средней стоимости квартиры 1,5 млн рублей с такими доходами даже за 30 лет не расплатишься. А ведь нужно еще где-то найти имущество для залога…

Наши 19 тыс. рублей – это меньше 500 евро по текущему курсу. Для сравнения: механизатор, работающий на свалке в финском городе Лахти, получает 2,5 тыс. евро. А стоимость финского «среднего квадрата» меньше петербургского. В Северной Пальмире, конечно, достаток выше общероссийского (по данным Петростата, средняя зарплата в мае 2010 года – 26,7 тыс. рублей в Петербурге и 21,1 тыс. рублей – в области). Однако ситуацию это не меняет: в пересчете выходит 685 и 541 евро, соответственно.

При таком сравнении видно, что ключевая проблема нашего «жилищного вопроса» – неплатежеспособность населения. Если, конечно, подходить к решению проблемы с рыночных позиций, а не с социальных, когда квартиры строит государство и сдает их в социальный (недорогой и долгосрочный) наем.

Теперь поговорим о предложении. Петербургские строители рапортуют (аккурат к своему профессиональному празднику), что в первом полугодии в городе на Неве сдан почти 1 млн квадратных метров жилья. Это на 28% больше, чем годом ранее! Ожидаемый ввод жилья по итогам года – 2,3 млн кв. метров. Однако жилье от этого доступным не становится. Даже с учетом удешевления «квадрата» по сравнению с январем на 1%.

Самый дешевый квадратный метр у нас сегодня стоит 69,5 тыс. рублей, а это больше двух средних месячных зарплат петербуржцев. При этом мы уже не раз писали, что «средняя зарплата» – это как средняя температура по больнице: большая часть работающих таких денег не получает.

По статистике, 75% покупателей хотят приобрести недорогую однокомнатную или двухкомнатную квартиру. Но жилье по божеским ценам еще поискать надо: средняя стоимость «квадрата» во втором квартале 2010 года в Петербурге составила 79,3 тыс. рублей на первичном рынке и 83,8 тыс. рублей – на вторичном (в области это, соответственно, 51 тыс. и 45,5 тыс. руб.)

Государство могло бы способствовать снижению цен на жилье, но оно делает это неохотно. К примеру, в оборот можно было бы пустить дачные участки с домами, переведя их в жилой фонд. Это, кстати, уже сделано, но… только для садоводств, расположенных на «землях городских поселений», коих меньшинство. На даче, волею судьбы оказавшейся на «кадастровых землях сельхозугодий», прописаться нельзя. Переводить же все земли садоводств в ранг поселений федеральное правительство не хочет (хотя ясно, что «жилищная» польза от современных дач куда выше «аграрной»).

Другая упущенная возможность – отсутствие «агломерационного мышления» у менеджеров наших городов-миллионников. Уже не раз приходилось писать, что агломерация дает возможность жить не в самом мегаполисе, а в небольших городах-спутниках в радиусе 60 км. Цены на жилье в таких городках обычно существенно ниже, чем в большом городе. Но есть одно условие: пригородный транспорт в этом случае должен работать как часы.

На словах у нас тоже ратуют за агломерации. Есть даже планы по «выращиванию» нескольких новых миллионников. Но сделать это предлагается чисто механически: слить воедино несколько муниципалитетов и назначить одного мэра на всех. А вот будут ли при этом выделены бюджетные деньги на строительство метро, сети скоростных трамваев и автобанов – неизвестно.

Так что заявленная правительственная программа, скорее, сродни очередному «коммунизму к 1980 году», обещанному разве что уже к 2030 году. И автора этих строк терзают смутные сомнения: в старые добрые времена вместо коммунизма советским гражданам преподнесли Олимпиаду-80. У нынешнего поколения чиновников тоже есть альтернатива. В 2014 году, аккурат к первому «контрольному сроку» – пройдет Олимпиада, а там и до чемпионата мира по футболу 2022 года недалеко.