«Альфа-Банк» спасает Полонского

Похоже, что у корпорации Mirax Group появился шанс выбраться из долговой ямы. 15 сентября «Альфа-Банк» распространил официальное заявление: достигнута договоренность о реструктуризации долга девелопера. Более того, возможно, банк профинансирует достройку башни «Федерация».

Подробностей о новом договоре в «Альфе-Банке» официально не раскрывают. «Никаких активов у Mirax мы не отбирали, — уверяет источник в банке. — Наша задача — зарабатывать деньги, а не управлять недвижимостью». А делать деньги в «Альфе» умеют. Только на дисконте, с которым банк выкупил долги Полонского у Credit Suisse, он заработал почти $200 млн.

Но на этом «Альфа» вряд ли остановится. Один из старых кредитов Mirax должен был погасить еще в феврале, другой — в конце октября. Теперь банк согласился подождать с обоими займами. Новый срок кредита — до 18 месяцев, то есть расплачиваться с кредитором Полонский будет постепенно, по мере поступлений от продажи достраиваемых площадей. Ставку по реструктурированному кредиту банк не называет. Но очевидно, что она далека от среднерыночных уровней. Ни один банкир сейчас не станет кредитовать строителей без существенной премии, а тем более, «Альфа-Банк», известный своим жестким отношением к рискованным инвестициям. Так что новая кабала обойдется Mirax не менее чем в 18% годовых.

Но и это далеко не все, что получит от сделки «Альфа-Банк». Очевидно, что вместе с отсрочкой и более высокой ставкой он не преминул подстраховаться от возможного повторного дефолта. А что осталось у Полонского, кроме акций его почти разрушенной империи? Будущие квадратные метры. Сомнений нет — они и стали обеспечением по новому кредиту. Впрочем, такие залоги банки практиковали и до кризиса, но тогда дисконты не превышали 30%. Эти времена остались позади: теперь любовь банкиров к дисконтированию доходит до абсурда. Так что никто не удивится, если «Альфа» оценила залог все с тем же 75%-ным дисконтом, с которым пришлось согласиться Credit Suisse, лишь бы избавиться от своих проблемных активов.

Хотя сейчас такие расценки вполне оправданы. Слишком уж риски велики. Перспективы рынка все еще туманны, и полной уверенности в том, что дно пройдено, нет. Но первые признаки восстановления экономики воодушевили предпринимателей. Вот и «Альфа», похоже, готова рискнуть. Да и почему бы нет?

Участники рынка считают, что если кто и может позволить себе подобный риск в кризис, — то это серьезная финансовая структура. Если в дальнейшем в банке все же решатся на финансирование башни «Федерация», — то придется раскошелиться. На её достройку, согласно экспертным оценкам, может понадобится от $200 до $300 млн, причем около четверти суммы может пойти на инженерное обеспечение проекта. В бизнес-центр Mirax Plaza придется вложить от $400 до $500 млн. Но даже с учетом этого, как уже ранее писал Slon.ru, «Альфе» эта недвижимость обойдется примерно по $2 000 — 3 000 за кв. м.

Однако «Альфу» могут ждать сюрпризы. Неизвестно, как поведут себя цены на недвижимость. Никто из опрошенных экспертов не решился предсказать, в каком состоянии будет находиться рынок через пресловутые 18 месяцев. Ведь наблюдавшееся оживление вполне может быть временным. Зачастую тяжело больным легчает перед смертью. И что будет происходить, если Mirax не сможет реализовывать достроенные площади по хорошей цене? Игроки рынка не сомневаются, что обе стороны ждет новый раунд переговоров.